Wszelkie prawa zastrzeżone.
Fundacja rodzinna, od momentu jej wprowadzenia do polskiego porządku prawnego w 2023 roku, zyskała ogromne zainteresowanie jako narzędzie planowania sukcesji oraz zabezpieczenia majątku rodzinnego. W ostatnim czasie coraz częściej pojawia się pytanie: czy fundacja rodzinna może nabyć nieruchomość rolną – i jeśli tak, to na jakich zasadach? Z jednej strony fundacja umożliwia zachowanie ciągłości majątkowej i zapobiega rozdrobnieniu gospodarstw rolnych. Z drugiej – przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) oraz regulacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) wciąż nakładają istotne ograniczenia. W poniższym artykule omówimy, jakie są ograniczenia i możliwości zakupu ziemi i nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną.
Fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną przez fundatora w celu gromadzenia i zarządzania majątkiem z myślą o wspieraniu beneficjentów – najczęściej członków rodziny. Jej celem nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zabezpieczenie majątku i jego efektywne przekazywanie między pokoleniami.
Od 5 października 2023 r., ustawodawca zrównał pozycję prawną fundacji rodzinnych w tym zakresie do sytuacji spółek. Wobec tego fundacja rodzinna musi uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, aby móc ważnie nabyć nieruchomość rolną o wielkości powyżej 1ha. W odniesieniu do nieruchomości rolnej o wielkości przekraczającej 5ha, KOWR przysługuje prawo pierwokupu takiej nieruchomości w terminie miesiąca od dnia zawiadomienia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną. Ponadto, fundacja rodzinna nie może zbyć lub oddać w posiadanie ww. nieruchomości rolnej innym podmiotom przez okres 5 lat od dnia jej nabycia.
Zgodnie z definicją UKUR, nieruchomością rolną jest każda nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, a jej powierzchnia przekracza 0,3 ha.
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) pełni funkcję kontrolną – ma prawo wyrażenia zgody lub sprzeciwu wobec nabycia ziemi przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym, w tym fundację rodzinną. KOWR może także skorzystać z prawa pierwokupu lub wykupu, co dodatkowo komplikuje proces zakupu.
Chociaż fundacja rodzinna jest atrakcyjnym narzędziem do ochrony i sukcesji majątku, jej możliwości nabywania nieruchomości rolnych są ograniczone przez przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Oto kluczowe ograniczenia:
Zgodnie z UKUR, swobodnie nabywać nieruchomości rolne mogą wyłącznie osoby fizyczne posiadające status rolnika indywidualnego. Fundacja rodzinna, jako osoba prawna, z definicji nie spełnia tego warunku, co automatycznie ogranicza jej możliwości zakupu ziemi rolnej bez zgody KOWR.
Fundacja, która chce nabyć nieruchomość rolną o powierzchni przekraczającej 1 ha, musi uzyskać zgodę dyrektora generalnego KOWR. Brak tej zgody skutkuje nieważnością transakcji.
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę prywatną, KOWR ma prawo skorzystać z pierwokupu (jeśli umowa ma formę warunkową) lub wykupu (gdy nie została zachowana procedura). Fundacja rodzinna musi liczyć się z tym, że nawet po znalezieniu sprzedającego, transakcja może zostać zablokowana.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą jedynie w ograniczonym zakresie, co dotyczy także działalności rolniczej. Działalność taka może obejmować jedynie produkcję produktów roślinnych i zwierzęcych przetworzonych w inny niż przemysłowy sposób, jeżeli co najmniej 50% tego produktu pochodzi z upraw prowadzonego gospodarstwa, a produkty te nie są objęte akcyzą oraz nie zostały uzyskane w ramach działów specjalnych produkcji rolnej. Co więcej, działalność w powyżej wskazanym zakresie może być wykonywana wyłącznie w związku z prowadzonym przez fundację rodzinną gospodarstwem rolnym.
Nawet jeśli fundacja uzyska zgodę na zakup, to przez 5 lat nie może przekazać nieruchomości w posiadanie osobie trzeciej ani zmienić jej przeznaczenia. Wobec czego, nieruchomosci te nie będą mogły zostać udostępnione beneficjentom w ramach świadczeń ani podmiotowi trzeciemu na podstawie umowy dzierżawy. Ogranicza to elastyczność zarządzania takim majątkiem.
Mimo powyższych ograniczeń, fundacja rodzinna może nabyć nieruchomość rolną w określonych sytuacjach, przy zachowaniu odpowiednich procedur. Istnieje kilka scenariuszy, w których jest to prawnie dopuszczalne:
Jeżeli nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha i znajduje się na terenie zurbanizowanym lub nie podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (np. ze względu na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), fundacja może ją nabyć bez zgody KOWR. Warunkiem jest, aby działka nie była użytkowana rolniczo i nie miała potencjału produkcyjnego.
Dla gruntów o większej powierzchni konieczne jest złożenie wniosku do KOWR o wyrażenie zgody na nabycie. Fundacja musi:
Zgoda KOWR nie jest automatyczna – zależy od konkretnego przypadku, lokalizacji działki oraz argumentacji fundacji.
Fundacja rodzinna może również stać się właścicielem ziemi rolnej w drodze dziedziczenia (np. gdy fundator zapisze jej nieruchomość w testamencie) lub otrzyma ją jako darowiznę. W takich przypadkach również obowiązują ograniczenia UKUR, jednak prawo pierwokupu KOWR nie zawsze znajduje zastosowanie.
W praktyce zawiera się umowy warunkowe – tzn. transakcja dojdzie do skutku dopiero po uzyskaniu decyzji administracyjnej zezwalającej na nabycie nieruchomości. Takie rozwiązanie zabezpiecza obie strony przed ryzykami wynikającymi z niezawarcia umowy.
Przed rozpoczęciem procedury zakupu fundacja rodzinna powinna uwzględnić:
Jeśli fundacja uzyska zgodę KOWR, nabycie nieruchomości rolnej może przynieść szereg korzyści:
Zakup nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną to proces wymagający znajomości przepisów z wielu dziedzin prawa – przede wszystkim rolnego, cywilnego i podatkowego. Pomoc prawna i doradztwo podatkowe jest w tym przypadku nie tylko wsparciem technicznym, ale realnym zabezpieczeniem przed błędami, które mogłyby skutkować nieważnością transakcji. Prawnicy z Kancelarii Adwokackiej SOLCZAK pomagają w przygotowaniu wniosku do KOWR, sporządzeniu właściwych dokumentów, a także w analizie zgodności celu zakupu z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego.
Prawnicy w naszej kancelarii wspierają fundację w optymalizacji rozwiązań majątkowych i sukcesyjnych, analizując skutki nabycia ziemi pod kątem podatków, darowizn i przyszłych wypłat dla beneficjentów. Skorzystanie z takiego wsparcia zwiększa szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy przez KOWR, a jednocześnie minimalizuje ryzyko finansowe i prawne całej inwestycji.
Chcesz nabyć nieruchomość rolną przez fundację rodzinną? Zapraszamy do kontaktu!
ul. Szwedzka 22c lok. 192
03-420 Warszawa
ul. Ks. Jana Niedziałka 13 lok. 3/1
08-110 Siedlce