Wszelkie prawa zastrzeżone.
Do końca lutego 2026 r. droga sporu budowlanego wyglądała przewidywalnie: pozew, odpowiedź, posiedzenie przygotowawcze, opinia biegłego, kilka lat postępowania. Od 1 marca 2026 r. pojawił się przed tym wszystkim nowy, obowiązkowy przystanek - mediacja, do której sąd kieruje strony zanim w ogóle wyznaczy pierwsze posiedzenie. Dla wykonawców, podwykonawców i inwestorów oznacza to, że pierwsze realne starcie w sporze odbędzie się nie na sali sądowej, lecz przy stole mediacyjnym.
Ustawa z 5 sierpnia 2025 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1172) dodała do KPC art. 458³a. Zgodnie z nim w sprawach gospodarczych wynikających z umów o roboty budowlane oraz ze ściśle związanych z procesem budowlanym umów służących wykonaniu robót budowlanych sąd przed posiedzeniem przygotowawczym albo pierwszym posiedzeniem wyznaczonym na rozprawę kieruje strony do mediacji.
Słowo „kieruje" jest tu kluczowe - to nie jest uprawnienie sądu, lecz obowiązek. Uzasadnienie projektu tłumaczy wybór akurat tej kategorii spraw ich złożonością, koniecznością sięgania po wiadomości specjalne i licznymi, kosztownymi opiniami biegłych, które wydłużają postępowanie i podnoszą jego koszt.
Nowe przepisy stosuje się do postępowań wszczętych po 1 marca 2026 r. Sprawy zawisłe wcześniej toczą się na dotychczasowych zasadach.
Zakres wyznacza art. 458² § 1 pkt 5 KPC i jest on istotnie szerszy niż klasyczna umowa o roboty budowlane z art. 647 Kodeksu cywilnego. Obowiązkowe skierowanie do mediacji obejmie także spory z umów związanych z procesem budowlanym i służących wykonaniu robót, w tym:
W praktyce oznacza to, że większość sporów, które w branży budowlanej trafiają do sądu - o zapłatę wynagrodzenia, o kary umowne, o zwrot kaucji gwarancyjnej, o roboty dodatkowe, o wady wykonania - przejdzie przez etap mediacji.
Kiedy sąd nie skieruje do mediacji: wyłączenia dotyczą spraw rozpoznawanych w postępowaniu upominawczym, elektronicznym postępowaniu upominawczym oraz w postępowaniu nakazowym. Uwaga jednak - jeżeli po wydaniu nakazu zapłaty przeciwnik wniesie sprzeciw (w upominawczym) albo zarzuty (w nakazowym), obowiązek skierowania do mediacji odżywa, i to również przed posiedzeniem przygotowawczym albo pierwszą rozprawą. Droga nakazowa pozwala więc odsunąć mediację, ale tylko dopóki dłużnik nie zareaguje.
To rozróżnienie bywa źródłem nieporozumień. Obowiązkowe jest skierowanie stron do mediacji przez sąd. Sama mediacja zachowuje dobrowolny charakter: strona może się jej sprzeciwić.
Zmieniła się natomiast mechanika tego sprzeciwu, i to na niekorzyść stron nieuważnych. Znowelizowany art. 183⁸ § 2 KPC (obowiązujący już od 10 września 2025 r.) przewiduje, że brak zgłoszenia sprzeciwu w terminie tygodnia od ogłoszenia lub doręczenia postanowienia o skierowaniu do mediacji oznacza zgodę na jej prowadzenie. Sprzeciw musi być wyraźny i złożony w terminie.
Siedem dni to niewiele, zwłaszcza gdy decyzja wymaga uzgodnień w zarządzie albo z ubezpieczycielem. Warto stanowisko w sprawie mediacji przemyśleć przed wniesieniem pozwu lub odpowiedzi na pozew, a nie po otrzymaniu postanowienia.
Ustawodawca wzmocnił nowy obowiązek sankcją kosztową. Znowelizowany art. 103 KPC pozwala sądowi - niezależnie od wyniku sprawy - nałożyć na stronę obowiązek zwrotu kosztów wywołanych jej niesumiennym lub oczywiście niewłaściwym postępowaniem. Przepis wprost wymienia wśród takich zachowań oczywiście nieuzasadnioną odmowę poddania się mediacji.
Konsekwencja jest dotkliwa: strona, która wygra proces w całości, może zostać obciążona kosztami postępowania w części wyższej, niż wynikałoby to z wyniku sprawy - a nawet w całości - jeżeli bez usprawiedliwienia uchyliła się od mediacji albo nie stawiła się na posiedzenie mediacyjne mimo wcześniejszej zgody.
Art. 458³a § 3 KPC dopuszcza, by sąd - mimo trwającej mediacji - równolegle przygotowywał sprawę do dalszego procedowania. Ma to zapobiec sytuacji, w której mediacja staje się narzędziem gry na zwłokę i dokłada do sprawy kolejne miesiące. Dla stron płynie stąd wniosek praktyczny: mediacja nie zawiesza obowiązku rzetelnego przygotowania stanowiska procesowego. Trzeba prowadzić oba tory jednocześnie.
Górna granica wynagrodzenia mediatora w sprawach majątkowych wynosi 8000 zł za całość postępowania, podczas gdy jedna opinia biegłego w sporze budowlanym potrafi kosztować wielokrotnie więcej - a w typowej sprawie opinii jest kilka.
Jeżeli mediacja zakończy się ugodą zatwierdzoną przez sąd, przed rozpoczęciem rozprawy - powód odzyskuje całość opłaty od pozwu. Jeżeli ugoda przed mediatorem zostanie zawarta po rozpoczęciu rozprawy - sąd z urzędu zwraca trzy czwarte opłaty od pisma wszczynającego postępowanie w pierwszej instancji oraz od zarzutów od nakazu zapłaty (art. 79 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Nowelizacja rozszerzyła tę zachętę także na drugą instancję: przy ugodzie przed mediatorem w postępowaniu apelacyjnym zwracane jest trzy czwarte opłaty od apelacji.
Przy sporach budowlanych, gdzie opłata od pozwu regularnie sięga dziesiątek tysięcy złotych, jest to realna kwota.
Od 17 lutego 2026 r. obowiązują nowe stawki - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 12 lutego 2026 r. (Dz.U. z 2026 r. poz. 170). W sprawach o prawa majątkowe:
Do kwot tych dolicza się VAT, jeżeli mediator jest podatnikiem. W sprawach skierowanych do mediacji przed wejściem rozporządzenia w życie stosuje się stawki dotychczasowe. Jeżeli mediacja kończy się ugodą, koszty mediacji prowadzonej ze skierowania sądu znosi się wzajemnie, o ile strony nie postanowiły inaczej (art. 104¹ KPC).
Ugoda zawarta w mediacji może objąć roszczenia z różnych postępowań sądowych toczących się między stronami, jeżeli taka jest ich wola. Strony wymieniają wówczas w ugodzie sporne postępowania i wskazują sąd właściwy do jej zatwierdzenia (przy sądach różnego rzędu - sąd wyższego rzędu). W relacjach inwestor-generalny wykonawca–podwykonawca, gdzie równolegle toczy się nierzadko kilka spraw o różne odcinki tego samego kontraktu, to bardzo praktyczne narzędzie.
Zatwierdzona ugoda, po nadaniu klauzuli wykonalności, stanowi tytuł wykonawczy - podlega egzekucji komorniczej tak jak wyrok.
Sprawdźmy razem, jak najlepiej wykorzystać etap mediacji.
Sąd i tak przygotowuje sprawę równolegle, więc bierne odsiedzenie posiedzenia niczego nie odracza - a marnuje najtańszy moment na zakończenie sporu.
Brak reakcji w ciągu tygodnia to dziś zgoda na mediację, a nie jej uniknięcie.
Przy sankcji z art. 103 KPC powód odmowy powinien dać się obronić przed sądem.
Negocjowanie kwoty, której się nie zweryfikowało, kończy się albo ugodą zbyt niską, albo brakiem porozumienia z powodu żądań oderwanych od materiału dowodowego.
Zmiana w KPC dotyczy sporów, które już trafiły do sądu. Znacznie taniej jest jednak zaprojektować ścieżkę rozwiązywania sporów w samym kontrakcie: klauzula mediacyjna, mechanizm eskalacji (najpierw kierownik budowy, potem zarządy, potem mediacja), terminy na zgłoszenie roszczeń, zasady dokumentowania robót dodatkowych i odbiorów.
Mediacja umowna - przed procesem - daje więcej niż mediacja ze skierowania sądu: nie trzeba wnosić opłaty od pozwu, spór pozostaje poufny, a wszczęcie mediacji przerywa bieg przedawnienia roszczenia (art. 123 § 1 pkt 3 KC).
Kancelaria Adwokacka SOLCZAK
Kancelaria prowadzi sprawy z zakresu kontraktów budowlanych - od negocjowania i opiniowania umów z wykonawcami i podwykonawcami, przez spory o wynagrodzenie, kary umowne, kaucje gwarancyjne i roboty dodatkowe, po reprezentację w postępowaniach sądowych i mediacyjnych oraz doradztwo podatkowe przy rozliczaniu ugód. Jeżeli Twoja firma prowadzi obecnie spór budowlany albo spodziewa się go w najbliższych miesiącach - moment na przygotowanie jest teraz.
Umów bezpłatną konsultację
ul. Szwedzka 22c lok. 192
03-420 Warszawa
ul. Ks. Jana Niedziałka 13 lok. 3/1
08-110 Siedlce